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Abogados de hipotecas multidivisa - Cómo reclamar una hipoteca multidivisa
No tan conocido...
Hasta ahora, este producto no ha sido tan conocido como las famosas cláusulas suelo, pero desde que el Tribunal Supremo dictara su sentencia de 15 de noviembre, declarando la nulidad parcial de una multidivisa de Bankinter, su fama se ha multiplicado por diez.
Se calcula que en España se habrán suscrito unas 200.000 hipotecas multidivisas, pero su comercialización ha estado dirigido, principalmente, a un tipo de sector muy restringido y “selecto”, como pilotos, policías, bomberos, etc…, y por ello este tipo de producto no es conocido por el la mayoría de clientes que no forman parte de esa “élite de víctimas”. El perfil más habitual del cliente de multidivisa, es el de una persona que posee ciertos conocimientos sobre el funcionamiento de los mercados interbancarios, y precisamente por ello, lastran un sentimiento de culpa, creyéndose responsables del producto contratado.
Pero la realidad es, que en la mayor parte de los casos, el banco no ha ofrecido toda la información imprescindible para comprender la naturaleza de este tipo de hipotecas, ni el cliente tenía forma de comprender los verdaderos riesgos que se asumían. Así que si estás en esta situación, despójate de tus complejos de culpa, ya que seguramente el banco es el que ha incumplido con su deber de informarte.
¿Qué es una hipoteca multidivisa?
Es un préstamo hipotecario a interés variable, en el que la entidad te presta el dinero, y a cambio cobra un interés que se calcula con el diferencial (porcentaje que pone el banco, por ejemplo, un 1%), al que se añade un “índice de referencia”. Las particularidades más relevante de estas hipotecas son:
Que se contratan en la divisa de un país extranjero (las más habituales han sido los yenes japoneses y los francos suizos). Así pues, como se ha pedido una hipoteca en una divisa extranjera y no en euros, (yenes, por ejemplo), lo que habrá que devolverle al banco no son euros sino la misma moneda que él nos prestó, y al precio en la esté cotizando en este momento.
El riesgo que tiene contratar una hipoteca en moneda extranjera, es que la divisa sube y baja de cotización constantemente respecto al euro, así que cada día debemos a la entidad una cantidad incierta de PRINCIPAL en comparación con el EURO. Es decir, que nunca se puede calcular cuánto vamos a deber de principal al día siguiente. Y por supuesto, esta fluctuación, afecta también al pago de intereses.
Que el índice de referencia no es el Euribor, sino el Libor, que es el tipo de interés interbancario medio, al que una selección de bancos se otorgan préstamos a corto plazo o fondos no asegurados en el mercado monetario de Londres. Este tipo de hipotecas se empezaron a comercializar en el año 2008, cuando el Euribor alcanza su máximo histórico (5,393%), y el Libor del yen japonés estaba en un 0,85%; así que algunos bancos empezaron a vender estas hipotecas con el reclamo del bajo interés que se pagaba.
¿Qué información es la que la entidad debería haber facilitado a sus clientes?
La información que los bancos deberían haber prestado a sus clientes, y que en casi todas las contrataciones ha sido omitida, es:
- Que las previsiones existentes en ese momento, es que el Euribor descendiese aceleradamente, por lo que contratar la referencia de Líbor resultaba perjudicial para el cliente.
- Que había que devolver la misma moneda extranjera que el banco nos prestó, y que su cotización, en comparación con el euro es incierta, ya que fluctúa diariamente.
- Que la subida de la divisa extranjera afectaría no sólo a la cuota que se paga periódicamente, sino también al principal que se adeudaba, recalculándose además diariamente los intereses que adeudo al banco.
En resumen, que si se tiene contratada una hipoteca multidivisa, nunca se conocerá con exactitud ni el importe principal que se debe, ni los intereses que se deben abonar, ni el importe de la próxima letra que nos va a tocar paga, siendo muy posible que si la divisa extranjera en que he pedido la hipoteca sube respecto al euro, deberé al banco más dinero del que he pedido, a pesar de llevar años pagando.
Te ponemos un ejemplo real para que veas la trascendencia económica del asunto: el Sr. X solicitó en 2008 un préstamo multidivisa en yenes de 145.000 euros. En este caso el señor X habría abonado en 2015 un importe de 66.350,28 euros. Pero con la evolución del yen y del Euribor, el señor X debería al banco 215.863 euros (esto es 70.000 euros más de lo que pidió!!!). Sin embargo, si hubiera contratado una hipoteca referenciada al Euribor, en el año 2015 se descontaría del principal la cantidad abonada, y por tanto, le quedaría por devolver 78.649,63 euros.
Lógicamente, el perjuicio económico que la hipoteca multidivisa ha afectado a cada prestatario, variará en función de la oscilación que experimente el Euro y la divisa elegida, y de la evolución del Euríbor en cada momento. Pero en cualquier caso, las cantidades que se haya abonado en exceso en concepto de amortización de capital e intereses, es una pérdida consolidada que ya ha sufrido el prestatario y cuya devolución puede solicitar a la entidad bancaria incrementada con los intereses que se hayan devengado.
¿ Y cómo reclamar una hipoteca multidivisa?
En primer lugar, hay que reclamar extrajudicialmente al banco, solicitando que elimine la opción multidivisa, te amorticen la cantidad abonada de más (o en su caso y si es viable, se devuelva dicho importe), y te referencien el préstamo a Euribor.
Si no te contestan, o quieres contrastar lo que te ofrece la entidad bancaria, te aconsejamos como abogados de hipotecas multidivisa en Madrid que vengas a vernos. Estudiaremos tu caso sin compromiso para informarte sobre si es viable tu reclamación al banco en vía judicial. En cualquier caso, estudiaríamos tu caso para ver si es viable (si efectivamente el banco no te informó) y sólo presentaremos tu demanda si vemos que tu caso tiene muy altas probabilidades de éxito.
¿Cuánto me va a costar reclamar mi hipoteca multidivisa?
Por venir a vernos y asesorarte como abogados de hipotecas multidivisa respecto la mejor solución para tu caso, no cobramos nada. Nuestros honorarios consisten en un porcentaje del perjuicio económico del clausulado multidivisa que pueda recuperarse. Además, si condenan al banco al abono de las costas, se reintegrará al cliente la cantidad que haya abonado en concepto de honorarios de abogado y procurador y que se haya podido cobrar posteriormente de la entidad bancaria.
En cualquier caso, todo lo concerniente a los honorarios, quedará redactado en un contrato de arrendamiento de servicios, para que tengas claro qué es lo que cobraremos en cada uno de los supuestos.
¿Puedo reclamar mi hipoteca multidivisa?, ¿qué posibilidades de éxito tengo?
Siguiendo el criterio del Tribunal Supremo (escribimos recientemente un post sobre la sentencia, leer aquí), podrá decretarse la nulidad (parcial) de las hipotecas multidivisas, dependiendo de cuál sea la información que se haya facilitado a los clientes respecto a no sólo las características de esta hipoteca, sino especialmente de los riesgos que lleva aparejada. Cuando decimos nulidad parcial, significa que sólo se anularía de la escritura de préstamo lo relacionado con multidivisa, subsistiendo el resto de dicha escritura. Es decir, como abogados especialistas en gastos hipotecarios ya te decimos que no creas que te vas a quedar sin hipoteca por reclamar.
Como explicábamos al inicio, el perfil del titular de un préstamo multidivisa suele ser el de una persona formada y con ciertos conocimientos sobre la materia interbancaria, pero el Tribunal Supremo exige mucho más que el conocimiento que un consumidor perspicaz, atento y diligente pueda entender en conceptos generales del contrato, e impone que se supere un doble control (de incorporación y transparencia), en el que se analiza si la redacción de las cláusulas son sencillas y comprensibles, si ha habido negociación individualizada con el cliente, si se ha facilitado documentación escrita previa, etc….,
En definitiva, para declarar la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa, habrá que analizar qué información previa ha recibido el cliente respecto a la hipoteca que se pretende contratar y los riesgos asociados a la misma, y si de la documentación que ha sido firmada, se puede entender de manera sencilla los riesgos que se asumen con este tipo de hipoteca.
¿Por qué nosotros te podemos ayudar como abogados de hipotecas multidivisa?
Si eres un afectado por la hipoteca multidivisa, te alegrará saber que últimamente las entidades bancarias (con la subida del Euríbor y desaparición del Líbor), han comenzado a abrirse más a alcanzar acuerdos extrajudiciales., tanto previos a la vía contenciosa como una vez ya judicializado el asunto. Aunque aún el porcentaje de asuntos que acaban en vía judicial, suele ser mayor que los que se resuelven pacíficamente.
Si te crees responsable de lo que firmaste por haber acudido voluntariamente al banco para solicitar este tipo de hipoteca, o por tener conocimientos previos en materia bancaria, o por pertenecer a un sector profesionalizado, no lo hagas, porque eso no implica tú supieras con exactitud los riesgos y características del tipo de préstamo que estabas contratando.
Como abogados de hipotecas multidivisa tenemos experiencia en este ámbito, y sabemos por lo que estás pasando. Pero sobre todo, sabemos cómo ayudarte. Date una oportunidad y te mostraremos cómo reclamar una hipoteca multidivisa.
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