>Las 7 cláusulas abusivas más habituales<

Son cláusulas abusivas aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y que, en contra de la buena fe, causan en perjuicio del consumidor un desequilibro importante en los derechos y obligaciones que derivan de un contrato. El concepto de cláusula abusiva aparece recogido en el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1998, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y en el artículo 82 del T.R. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007.

En estos últimos años, los bancos han incluido todo tipo de cláusulas abusivas en los contratos de las hipotecas, muchas de ellas han sido declaradas nulas por la Justicia, pero otras no. A continuación os detallamos las cláusulas abusivas más habituales derivadas de los contratos hipotecarios firmados con los bancos:

1.-  Capitalización del préstamo

Esta cláusula, conocida también como «anatocismo», permitiría a la entidad bancaria a que en el supuesto de impago o de un pago parcial de las cuotas hipotecarias, los intereses ya vencidos y no abonados se sumen al capital pendiente, y pasa a formar parte del total sobre el que se calculan los nuevos intereses. Esta cláusula ha sido expresamente prohibida en la reforma de la Ley Hipotecaria, pero hoy en día, aún subsisten muchos préstamos suscritos con anterioridad que contienen estas cláusulas.

2.- Vencimiento anticipado del préstamo

Dentro de las que consideramos cláusulas abusivas más habituales, esta cláusula ha sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo, porque permitía al banco declarar vencido el préstamo y reclamar de manera anticipada la totalidad de la deuda por el impago de una sola cuota o incluso, alguna de las obligaciones anexas (impago de seguros de viviendas, de impuestos, etc…).  Después de la reforma de la LEC, el periodo mínimo que tienen que esperar los bancos para poder ejecutar la hipoteca es de 3 cuotas insatisfechas, pero esta medida ha sido superada, y son muchos los juzgados que exigen un importe económico mínimo, como 3.000 euros de cuota insatisfecha. En cualquier caso, se está esperando a la resolución del TSJE, que tiene que pronunciarse sobre una cuestión prejudicial que ha sido planteada, y que resolverá sobre si al ser declarada abusiva esta cláusula, directamente va a suponer que el banco no pueda reclamar de manera anticipada la hipoteca, sino que deberá limitarse a solicitar judicialmente la cuota que hayamos dejado de pagar. Habrá que esperar…. También existen cláusulas de vencimiento anticipado de préstamo por otros motivos, como son que resulte disminuida la solvencia de los clientes, si han desaparecido las garantías ofrecidas por el consumido, por no cumplir con ciertos compromisos como son suscribir y abonar ciertos seguros, tales como el de incendio, seguros de vivienda, etc.. Dicha cláusula es claramente abusiva.

3.- Intereses de demora

En la mayor parte de los contratos de préstamos hipotecarios, las entidades nos han “colado” unos intereses de demora en caso de impago, que bien podrían ser calificados de usureros, llegando incluso al 20%. Afortunadamente, la Ley hipotecaria redujo en 2013 el interés de demora en tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente sería el 9%), habiendo matizado el Tribunal Supremo que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés ordinario firmado.

4.- Finalidad del préstamo

Muchos préstamos hipotecarios, contienen cláusulas abusivas más habituales que prohíben al consumidor desarrollar cualquier actividad profesional en la vivienda si no es con el permiso expreso de la entidad, o que impiden al propietario a arrendarla a terceras personas, lo cual, obviamente, restringe el derecho del consumidor frente a la entidad.

5.- Redondeo al alza

Es la cláusula que permite a los bancos fijar un redondeo sólo al alza a la hora de calcular los intereses, para que de cómo resultado puntos enteros: “(Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeara al múltiplo superior para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25)” Si no existe la posibilidad de que el redondeo sea a la baja, esta cláusula supone un claro desequilibrio entre nuestros derechos y los de los bancos, habiendo sido declarada abusiva esta cláusula por Tribunal Supremo. Cosa distinta es que la cláusula permita redondear también los intereses a la baja, en cuyo caso, no existiría tal desequilibrio para el consumidor.

6.- Cesión del crédito o titulación

Esta cláusula, supone una renuncia al derecho a ser notificado como deudor en caso de que haya una cesión de nuestro préstamo a otra entidad, lo cual conlleva la inseguridad de no conocer con exactitud a qué entidad adeudamos el capital prestado, llegando además el antiguo banco a interponer demanda de ejecución por impago de la hipoteca, cuando ya se había cedido el crédito a otra entidad. Afortunadamente, esta cláusula también ha sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo, por cuanto si un banco ha cedido su deuda a otra entidad, carece de legitimidad para iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de impago.

7.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

Con esta cláusula, el banco introduce un cálculo de los intereses que tenemos que pagar, en el que toman de referencia años de 360 días en lugar de 365 o 366 en los bisiestos, por lo que el prorrateo de interés/día que se obtiene, es un poco mayor al que correspondería, y además, el banco no cobra a razón de 30 días todos los meses sino que lo días que tienen 31, cobran uno más. Así que cada año, como mínimo, nos cobran cinco días más de intereses de lo que correspondería, lo que multiplicado por los años de vigencia del préstamo, supone una cifra considerable.

Estas son las cláusulas abusivas más habituales, pero además podemos encontrarnos con otras que también pueden ser consideradas como abusivas, aunque tengan menos trascendencia económica, como el sometimiento a un fuero judicial determinado, comisión por posiciones deudoras, etc…

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