En el presente artículo vamos a continuar con la línea marcada en nuestro artículo previo acerca de las novedades que trae consigo la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario. Como bien explicamos, se produjo la aprobación de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, con la intención de otorgar protección a los consumidores frente a los abusos cometidos por las entidades bancarias y evitar la concesión de préstamos con absoluta falta de información al prestatario acerca de sus condiciones financieras.

Por ello continuamos con el análisis de los que consideramos puntos más importantes de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario:

Comisión por reembolso anticipado

El artículo 23 dispone que el banco sólo podrá cobrar comisión por amortización anticipada, total o parcial, en los supuestos siguientes,

En los préstamos a tipo de interés variable, se prevén dos supuestos en que se podrá pactar esta comisión, excluyentes entre sí: en los 5 primeros años de vigencia del préstamo, esta comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera para la entidad con un límite del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente; durante los 3 primeros años, no podrá exceder de la pérdida financiera con un límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

En la novación de tipo de interés o en el caso de subrogación (cambio de banco), cuando suponga el cambio de un tipo de interés fijo por otro variable, la comisión no podrá superar la pérdida financiera con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años del préstamo.
En los préstamos a tipo fijo, durante los 10 primeros años la comisión no podrá exceder de la pérdida financiera, con un límite del 2%; a partir de ese momento, pérdida financiera con un límite del 1,5%.

En cuanto a la pérdida financiera sufrida por el banco, se calculará “proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo”.

Probablemente estas comisiones por reembolso anticipado van a suponer una gran fuente de litigiosidad en el futuro por dos motivos: porque es muy probable que se “impongan”, de forma generalizada, en todos los préstamos, para su concesión; y, especialmente, en nuestra opinión, por su carácter abusivo, ya que el consumidor tendrá que pagarla en caso de que la cancelación anticipada del préstamo suponga una pérdida para el banco, pero no se prevé una disposición equivalente, en casos de ganancia para la entidad, lo que ocasiona un claro desequilibrio entre las partes en perjuicio del consumidor.

Hipotecas multidivisa

Pese a las esperanzas depositadas por los numerosos consumidores afectados por las “Hipotecas Multidivisa” la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario no soluciona el grave problema existente. Al contrario, se limita, en su artículo 20, a indicar que los prestatarios tendrán derecho a convertir su préstamo a euros con el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión. En definitiva, ese derecho es “papel mojado” ya que si el consumidor opta por cambiar la moneda, consolidará el capital pendiente de pago, que será muy superior al que debería de haber contratado el préstamo en euros como consecuencia de la progresiva apreciación de las monedas extranjeras en que se contrataban estos préstamos, yenes y francos suizos.

Por otro lado, ese artículo establece la obligación de los bancos de informar al prestatario “periódicamente” del importe adeudado, con desglose del incremento de capital pendiente que se haya producido, así como de su derecho de conversión y condiciones para el ejercicio. Será obligatoria esta información cuando el valor de lo adeudado supere en un 20% al capital que se adeudaría de haber contratado la hipoteca en euros.

En las hipotecas multidivisa que se contraten a partir de la entrada en vigor de la Ley, si el préstamo no tiene cláusulas para limitar el riesgo de tipo de cambio a menos del 20%, la Ficha Europea de Información Normalizada tendrá que contener simulaciones de los efectos que tendría en cuotas y capital una fluctuación del tipo de cambio del 20%.

Por último, señala el apartado 6 que “el incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este artículo determinarán a favor del consumidor la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato como si desde el principio se hubiera concedido” en euros.

En definitiva, medidas meramente “cosméticas” por cuanto ni se prohíbe la comercialización de estas hipotecas de elevadísimo riesgo a los consumidores, ni se ofrecen soluciones a los que las contrataron con absoluto desconocimiento del riesgo de tipo de cambio, que tendrán que continuar acudiendo a la vía judicial demandando la nulidad de las mismas.

Prohibición de las cláusulas suelo

El artículo 21 dice que en los préstamos a interés variable no se puede fijar límite a la baja, es decir, no pueden establecerse cláusulas suelo, disposición que llega un poco tarde, cuando prácticamente todos los bancos las han eliminado de sus préstamos hipotecarios y los consumidores han logrado sentencias a su favor en un 99% de los casos.

En contrapartida, en beneficio de las entidades bancarias, se prohíbe que el interés remuneratorio del préstamo pueda ser negativo. Esto es, si la suma del diferencial y el Euríbor da una cifra negativa, se entenderá que el interés es 0.

Vencimiento anticipado

Con la reforma del vencimiento anticipado se pretende poner coto a la extralimitación de los bancos que, amparados por la correspondiente cláusula, podían declarar vencido el préstamo hipotecario y reclamar al consumidor todo lo adeudado, con intereses de demora, por el impago de una sola cuota (o, incluso, de parte de la misma). Ello ha dado lugar a situaciones de claro abuso, en que tantos consumidores han sido desahuciados, han perdido su vivienda y tienen una deuda “perpetua” con su banco.

Tras la entrada en vigor de esta Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario y para todos los préstamos hipotecarios, el banco sólo podrá dar por vencido el préstamo si concurren los siguientes requisitos (art. 24):

Que el prestatario deje de pagar parte del capital o intereses.
Que el importe impagado sea, como mínimo, del 3% del capital concedido si el impago se produce en la primera mitad del préstamo con un mínimo de 12 cuotas mensuales; o del 7% del capital concedido a partir de la segunda mitad, con un mínimo de 15 cuotas.
Que el banco requiera al consumidor de pago dándole un plazo mínimo para cumplir y advirtiéndole de las consecuencias de no hacerlo.

Intereses de demora

Cuando el prestatario sea persona física y la hipoteca recaiga sobre vivienda, el interés de demora no podrá ser superior al interés remuneratorio más tres puntos (art. 25). Además, “sólo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago (esto es, sobre el importe impagado, antes se devengaba sobre todo el capital pendiente) y no puede capitalizarse (sumar al capital para devengar nuevos intereses)”.

Se pone fin a los excesos bancarios que establecían en los préstamos hipotecarios unos intereses de demora leoninos e, incluso, usuarios, en muchas ocasiones de cifras cercanas al 25%. Resulta sencillo imaginar que, el consumidor que no podía pagar su préstamo no sólo perdía su vivienda, sino que quedaba “endeudado” con el banco para toda la vida, al devengarse elevadísimos intereses de demora sobre todo el capital pendiente de pago.

Curiosamente, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario otorga al consumidor una protección inferior a la jurisprudencia unánime en la materia que, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, consideraba abusivo un interés de demora superior al interés remuneratorio más dos puntos.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, esto es, el 16 de junio de 2019 y se aplica a los préstamos hipotecarios que se contraten tras su entrada en vigor, excepto las disposiciones relativas al vencimiento anticipado, que se aplican también a los anteriores.

Hasta aquí las novedades que trae consigo la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, esperamos que os hayan ayudado para así comprender mejor la nueva ley. Para cualquier duda siempre podéis preguntarnos en este artículo o, poneros en contacto con nosotros para recibir un asesoramiento más personalizado.