¿Llevas tiempo sin pagar la letra hipotecaria y temes que el banco te quite la casa? Es más, ¿ya te notificaron la demanda de ejecución de la entidad acreedora y no sabes si tienes posibilidades de hacer algo? ¿Te echaron de tu vivienda por falta de pago y no sabes si puedes recuperarla? Si todos estos temores te atenazan e impiden que puedas conciliar el sueño, te recomendamos que dediques un par de minutos a la lectura de este post sobre las novedades en ejecuciones hipotecarias con la nueva sentencia del Tribunal Supremo, que quizá pueda servirte de ayuda.

Este es sin duda el tema de derecho bancario que resulta más delicado a la hora de defender, porque no deja de afectar a las personas en una cuestión vital como es el derecho fundamental a una vivienda digna. Y más cuando nos encontramos con situaciones tan lamentables, en las que tras toda una vida abonando una letra hipotecaria, el banco no sólo no perdona un solo impago, sino que además de quedarse con tu casa, puede que la deuda no se haya satisfecho del todo y te sigan reclamando el remanente.

Afortunadamente, la tendencia legislativa y jurisprudencial ha ido cambiando paulatinamente y cada vez se tiende a proteger más al consumidor; extendiéndose estas medidas proteccionistas incluso a las personas que hasta ahora no tenían la consideración de consumidores (aquéllas que actúan dentro del ámbito empresarial o profesional), como autónomos o empresarios, y que se encontraban fuera de todas estas disposiciones garantistas.

Así, la nueva sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 trae novedades en ejecuciones hipotecarias, no sólo resulta revolucionaria porque zanja las discusiones respecto al número de cuotas impagadas que han de concurrir en un préstamo hipotecario para que el banco pueda reclamarte judicialmente la totalidad de la deuda pendiente (lo que se llama vencimiento anticipado del préstamo), y regula los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado incluidas en las escrituras de los préstamos hipotecarios, sino porque el Tribunal Supremo ha ampliado el rango de protección a las personas que no ostentaban la condición de consumidores, equiparando las exigencias a las entidades bancarias para las personas que reúnan las condiciones de consumidores con las que actúan dentro del marco empresarial.

Para resumir la situación actual acerca de las novedades en ejecuciones hipotecarias con la nueva sentencia del Tribunal Supremo, vamos a explicar varias cuestiones básicas:

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

El Código Civil, prevé la posibilidad de declarase vencida una deuda antes de tiempo, que es la facultad que tiene el acreedor de reclamar al prestatario todo lo adeudado antes del plazo estipulado en el contrato porque el deudor haya perdido el derecho a utilizarlo al incumplir sus obligaciones.

Así, en todas las escrituras de préstamo hipotecario podemos encontrar una cláusula (la SEXTA BIS, normalmente) en la que la entidad, expresamente se reserva la posibilidad de exigir al prestatario, de una sola vez y con carácter anticipado, el total que queda pendiente por pagar de su hipoteca, en aquéllos supuestos en que el prestatario incumpla con sus obligaciones, siendo las más comunes:

• la falta de abono de la letra hipotecaria.
• o alguna de las obligaciones anexas (impago de seguros de la vivienda, de IBI etc…).

Pero incluso pueden ampliar esta posibilidad a circunstancias ajenas al prestatario, como puede ser:

• supuesto de incendio de la vivienda.
• pérdida de valor de la vivienda por debajo del valor de tasación.
• imposibilidad de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, etc…

Incluso algunas entidades, se reservan la potestad de resolver anticipadamente el préstamo hipotecario sin que el prestatario haya incumplido nada y esté abonando religiosamente la letra hipotecaria, como por ejemplo:

• cuando sobreviene al prestatario una situación de insolvencia económica
• o cuando desparecen las garantías que ofreció al momento de suscribir el préstamo
• o cuando se arriende la vivienda por un importe inferior a lo que se abona de letra hipotecaria.
• o incluso, cuando la entidad tiene sospechas, dado el empeoramiento de la situación económica de los prestatarios, de que pueda no poder afrontarse a los pagos de la hipoteca.

Esto sólo es un ejemplo de las cláusulas que nos podemos encontrar en nuestra escritura de préstamo hipotecario, pero no son todas, siendo muchas otras las que se reservan las entidades para declarar vencido un préstamo de manera anticipada, siendo Bankinter una de las entidades que se lleva la palma a la hora de incorporar más cláusulas de vencimiento anticipado.

Pero afortunadamente, el Tribunal Supremo ha declarado nulas por abusivas la mayor parte de este tipo de cláusulas, a pesar de lo cual, siguen incorporándolas en sus actuales escrituras de préstamo hipotecario. Puedes descubrir las 7 cláusulas abusivas más habituales en nuestro blog.

En realidad, la mayor discrepancia que subsistía antes de que se dictase la nueva sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, radicaba en determinar el número de impagos de letras hipotecarias que eran necesarias para que una entidad declarase vencida la deuda con carácter anticipado e iniciar la ejecución hipotecaria de la vivienda. Pero esta nueva sentencia del Tribunal Supremo, ha disipado todas las dudas al respecto y fijado un criterio común respecto a cómo de grave debe ser el incumplimiento del prestatario como para que la entidad bancaria pueda declarar vencida la deuda de manera anticipada y solicitar la ejecución de la hipoteca.

¿Cuándo puede declararse vencido un préstamo de manera anticipada según la nueva sentencia del Tribunal Supremo?

Después de la reforma de la LEC, el periodo mínimo que tenían que esperar los bancos para poder ejecutar la hipoteca era de 3 cuotas insatisfechas, pero muchos juzgados exigían un importe económico mínimo de 3.000 euros de cuota insatisfecha para continuar con la ejecución, aunque no todos los Juzgados seguían el mismo criterio.

Esta indefinición causaba una grave inseguridad jurídica para ambas partes, dado que dependiendo del Juzgado en que recayese el procedimiento iniciado por el banco, el número de impagos mínimo que se exigía para continuar con la demanda, eran unos u otros.

Pero afortunadamente, con las novedades en ejecuciones hipotecarias de la nueva sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, se ha fijado como doctrina la necesidad de modular la gravedad del incumplimiento del prestatario “en función de la duración y cuantía del préstamo”, señalando que para que un banco pueda declarar el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario, el incumplimiento del prestatario deberá reunir los requisitos de gravedad y proporcionalidad recogidos en el artículo 24 de la Ley 5/2019, (LCCI) que son los siguientes:

• Si el préstamo hipotecario se encuentra en la primera mitad de su vida, el incumplimiento del prestatario deberá ser de al menos doce mensualidades insatisfechas o del 3% de la cuantía del capital concedido. 
• Si el préstamo hipotecario se encuentra en la segunda mitad de su vida, el incumplimiento del prestatario deberá ser igual o mayor a quince mensualidades insatisfechas o del 7% de la cuantía del capital concedido.

¿Qué sucede si ya hay una demanda de ejecución interpuesta por falta de pago?

Una de las novedades en ejecuciones hipotecarias más trascendentes de la nueva sentencia del Tribunal Supremo, es que hace extensible los efectos de su decisión a aquellos procedimientos de ejecuciones hipotecarias que estén en tramitación actualmente, siempre y cuando no se haya producido la entrega de la posesión al adquiriente.

Así, el Tribunal Supremo, en esta pionera Sentencia, ha distinguido tres tipos de supuestos diferentes en procedimientos judiciales abiertos, enumerando lo siguiente:

• Los procesos que fueron iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, (15 de mayo de 2013), en el que se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberán ser sobreseídos sin más trámite.
• Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, (15 de mayo de 2013) se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad del artículo 24 de la LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.
• Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

Esto implica, que la mayoría de los supuestos de las ejecuciones hipotecarias que se están tramitando en nuestros juzgados, deberán ser sobreseídos, dado que la tónica general a la hora de interponer demanda judicial por las entidades bancarias era iniciarlas a los pocos meses de entrar el prestatario en mora, por cuanto resulta incuestionable el alcance legal y social de dicha sentencia, cuyos efectos va a implicar el sobreseimiento de un importante número de procedimientos iniciados hace años y todavía sin resolver, y por tanto, el alivio para muchas familias.

¿Qué implicación tiene el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria?

Aunque la vivienda hipotecada  haya sido subastada y adjudicada a un tercero, si la posesión de la misma no ha sido entregada realmente al nuevo titular, si la gravedad del incumplimiento del prestatario no reúne los requisitos de la LCCI, el Juzgado debería sobreseer el procedimiento y declarar LA NULIDAD de todas las actuaciones habidas hasta la fecha, esto es, reponer la situación al momento existente cuando se interpuso la demanda, lo que implica anular los efectos de la subasta, de los intereses devengados, de los honorarios del letrado del banco, etc…., esto es, como si la entidad jamás hubiese interpuesto demanda contra el prestatario.

Ello no significa que la deuda haya desaparecido en absoluto o que la entidad no pueda interponer una nueva demanda contra el prestatario, simplemente, que la entidad deberá formular otra ejecución contra el titular de la deuda observando la normativa actual, lo cual ya es bastante, porque al tiempo ganado por el titular del préstamo (que posiblemente haya podido residir en la vivienda durante este tiempo), se le sumará que en caso de nueva demanda, el prestatario para oponerse a la misma esgrimiendo argumentación jurídica mucho más garantista para el consumidor que la existente hace años. Por ejemplo, en materia de intereses abusivos.

En cualquier caso, supone una nueva posibilidad del prestatario para negociar con la entidad una solución viable, o presentar alegaciones para oponerse a la nueva ejecución, con unos derechos más beneficiosos para éste.

Al mismo tiempo, este sobreseimiento también puede afectar a terceros, además de a la entidad y a los prestatarios, como por ejemplo a los terceros que han adquirido de buena fe la propiedad del inmueble subastado y que han abonado el precio de la deuda, a los que la entidad deberá reponer el capital que abonaron en pago de la deuda con los intereses devengados.

¿Qué efectos tiene la nueva sentencia del tribunal supremo frente a los prestatarios que no ostenten la condición de consumidores?

Existen numerosas personas que han suscrito un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble de uso residencial, pero lo han hecho dentro del ámbito empresarial o profesional, o han hipotecado su propia vivienda para respaldar una deuda de su negocio, caso muy frecuente entre las pymes y autónomos.

A estas personas se les ha negado la consideración de consumidores y por tanto no están sujetos a la protección de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios, por cuanto su situación legal es mucho más compleja que la de las personas consideradas consumidoras, lo que supone una auténtica discriminación, ya que se les presume un conocimiento y una capacidad de negociación que en muchas ocasiones no se ajusta a la realidad.

No obstante, la Ley 5/2019 (LCCI), en combinación con las novedades en ejecuciones hipotecarias de la nueva Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, equipara los derechos de las personas que ostentan la condición de consumidor con las que no lo tienen en materia de ejecución hipotecaria, lo que supone un auténtico avance en la conquista de derechos hipotecarios, y una noticia alentadora para todas las personas que no reúnen la condición legal de consumidores.

Así, el Preámbulo Tercero de la LCCI ya indica que “La presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores”, por cuanto los efectos que esta ley recoge, se amplía para TODAS las personas físicas, incluidas aquéllas que no gocen de la condición de consumidoras, siempre que el bien que se haya hipotecado sea un inmueble de uso residencial, con la excepción de que la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, en cuyo caso, sí se exige que el prestatario sea consumidor (art. 2.b)

En conclusión, dado que el Tribunal Supremo no hace diferencias en su Sentencia de 11 de septiembre de 2019 entre consumidores y no consumidores, entendemos que los efectos de la misma deben hacerse extensibles también a las personas físicas “NO CONSUMIDORAS” que reúnan los requisitos que prevé el artículo 2 de dicha Ley.

¿Cómo se solicita el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria?

Dado que las ejecuciones hipotecarias han estado paralizadas desde enero de 2017, existe multitud de personas que van a poder beneficiarse de los efectos de las novedades en ejecuciones hipotecarias de esta revolucionaria sentencia del Tribunal Supremo. En nuestra web te explicamos qué son y cómo reclamar los gastos hipotecarios.

Aunque en realidad la nulidad debería declararse de oficio por el propio Juzgado, lo más conveniente es que todo aquel que se encuentre incurso en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, revise con su abogado si existe posibilidad de solicitar el sobreseimiento de su procedimiento a tenor de lo contenido en esta Sentencia, y solicitar la nulidad de las actuaciones.

En cualquier caso, y si tienes alguna duda al respecto, puedes llamarnos y te daremos una cita para ampliar la información que necesites.

Porque es de Justicia.