Si eres uno de los afectados por un préstamo hipotecario de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) probablemente te hayas dado cuenta, con el transcurso del tiempo, que durante años estuviste pagando cuotas que no sólo no amortizaron (redujeron) el capital pendiente sino que, incluso, éste se incrementó a lo largo de varios años. Esto se debe a que tu contrato, además de contener un complejísimo sistema de amortización de intereses, que contempla sucesivas fracciones temporales, contiene el denominado “pacto de anatocismo” en virtud del cual los intereses se capitalizan y suman al capital pendiente.

A continuación vamos a explicarte qué es el pacto de anatocismo, cómo puede haberte afectado y, en especial, cómo reclamar a la entidad bancaria para que te devuelva todo lo que hayas pagado de más o reduzca el capital pendiente de tu préstamo hipotecario de UCI.

¿Qué es el pacto de anatocismo y de las fracciones temporales?

Las escrituras de préstamo hipotecario de UCI son enormemente complejas y enrevesadas, constan de numerosas cláusulas de gran extensión y, en concreto, las relativas a la amortización del préstamo y cálculo del tipo de interés variable, de singular relevancia para el prestatario consumidor, resultan escasamente comprensibles en cuanto a su significado y consecuencias económicas.

Los préstamos hipotecarios de UCI, generalmente, prevén cuatro fracciones temporales en su amortización o pago. Sin embargo, en las tres primeras fracciones la entidad establece cuotas mensuales que no tienen en cuenta el interés devengado (que históricamente ha sido siempre muy elevado, pues son préstamos cuyo índice de referencia suele ser el IRPH) ni el capital prestado, por lo que es muy probable que no hayan llegado a cubrir siquiera los intereses devengados (mucho menos el capital).

Aquí viene la “trampa” de estos préstamos y es que en su clausulado prevén que “los intereses devengados y no satisfechos que pudieran generarse en función del tipo de interés aplicable (…) y del importe a pagar durante la (correspondiente) fracción temporal se acumularán al capital pendiente de amortización, entendiéndose capitalizados por pacto de ambas partes de acuerdo con el artículo 317 del Código de Comercio”. Esta acumulación y capitalización de los intereses en el capital pendiente es lo que se denomina “pacto de anatocismo”.

Por tanto, como en esas tres primeras etapas se pagan cuotas que no llegan a cubrir el capital y los intereses, estos importes se capitalizan, es decir, se suman al capital pendiente, que en lugar de reducirse aumenta y devenga nuevos intereses.

¿Es abusivo ese sistema de amortización en fracciones temporales con pacto de anatocismo?

Sin duda ese sistema de amortización es muy perjudicial para el consumidor, especialmente porque es muy probable que, dada la complejidad de la redacción de la cláusula y su extensión, no se haya percatado de cómo va a afectarle pagar cuotas que, aun cuando puedan parecerle más “cómodas” al principio por ser de importe más bajo, el capital pendiente de su préstamo va a ir aumentando paulatinamente, siendo probable que, en un determinado momento, llegue a deber a la entidad bancaria un importe muy superior al solicitado.

Además, durante toda la vida del préstamo hipotecario y aunque comience a pagar las cuotas correctas conforme al tipo de interés aplicable, estos intereses van a calcularse sobre un capital superior (por esa capitalización de los intereses devengados y no pagados), por lo que el perjuicio se irá incrementando sucesivamente a lo largo del tiempo.

¿Las hipotecas de UCI tienen otras cláusulas abusivas?

Sí, estas hipotecas tienen otras cláusulas que pueden calificarse como abusivas y que, sin duda, han ocasionado un perjuicio a los consumidores que en su día las contrataron.

En primer lugar, la mayor parte de los préstamos hipotecarios que concedió UCI tienen el IRPH como índice de referencia para el cálculo del interés aplicable. Si quieres conocer las últimas novedades en relación a este índice de referencia que ha resultado tan perjudicial para los consumidores, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro último post, en el que explicamos cómo la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 13 de julio de 2023 contradice al Tribunal Supremo y permite reclamar la nulidad del índice IRPH por abusivo.

Además, los préstamos hipotecarios de UCI suelen contener, entre otras comisiones, una “comisión de apertura”, generalmente de un importe muy elevado.

La “comisión de apertura” es una comisión que, habitualmente, cobran las entidades bancarias por la concesión de un préstamo alegando que tienen que realizar una serie de gestiones administrativas para formalizar la operación y suele consistir en un porcentaje sobre el capital prestado, con un importe mínimo.

En este caso, si bien la jurisprudencia del Tribunal Supremo vedaba la posibilidad de reclamación, pues afirmaba que esta comisión de apertura no podía someterse al control de abusividad porque formaba parte del precio del contrato, nuevamente la Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, a raíz de la cual se dicta la STS de 29 de mayo de 2023, permite realizar dicho control y declarar su nulidad si no lo supera. Para ello habrá que valorar si la comisión de apertura se corresponde a servicios realmente prestados por el banco, si se informó al consumidor de su existencia, si engloba todos los gastos derivados del estudio, concesión y formalización del préstamo y si su importe no es desproporcionado respecto del capital prestado.

Por tanto, si se valorase que es viable, a la reclamación relativa al pacto de anatocismo o capitalización de intereses, podríamos reclamar la de abusividad del índice IRPH y comisión de apertura.

¿Puedo reclamar mi hipoteca UCI?

Para valorar si tu reclamación es jurídicamente viable y, sobre todo, las consecuencias económicas que llevaría aparejada, es muy importante que consultes con un abogado experto en reclamaciones de cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios.

En Justicia Bancaria somos abogadas expertas en reclamación de cláusulas abusivas de las hipotecas UCI. Si contactas con nosotras estudiaremos tu contrato de préstamo hipotecario y te informaremos, con total sinceridad, sobre la posibilidad de reclamar y lo que podrías conseguir. No dudes en llamarnos o escribirnos para que te ayudemos a reclamar tu hipoteca UCI abusiva.