El pasado 15 de marzo se aprobó la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, de aplicación a los préstamos hipotecarios de personas físicas que recaigan sobre vivienda, con la loable intención de otorgar protección a los consumidores frente a los abusos cometidos por las entidades bancarias, que en muchos casos han concedido este tipo de préstamos de forma irresponsable, coadyuvando a la profunda crisis económica que todavía atraviesa nuestro país. Se pretende, también, evitar en el futuro lo que hasta ahora ha venido siendo, lamentablemente, la tónica habitual, la concesión de préstamos con absoluta falta de información al prestatario acerca de sus condiciones financieras, introduciendo en los mismos cláusulas poco transparentes e, incluso, abusivas, que han generado una gran litigiosidad y una pérdida de confianza generalizada en las entidades bancarias.

Por tanto, para evitar tales desmanes de las entidades, que han ocasionado que millares de personas perdieran sus viviendas por cláusulas de vencimiento anticipado claramente abusivas; que tendrán deudas perpetuas por intereses de demora nulos; incontables demandas por cláusula suelo, hipotecas multidivisa, IRPH o gastos hipotecarios que han colapsado los juzgados, se trata de poner coto a esa situación de superioridad de los bancos, con diferentes medidas de protección al consumidor y especial atención a la información que los bancos tienen obligación de proporcionar antes de la contratación.

No obstante, mucho nos tememos que la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario será poco más que una bonita declaración de intenciones (en ella se dice que los bancos “actuarán de forma honesta, imparcial, transparente y profesional”… sobran los comentarios) que no atajará la profunda problemática existente en este sector que afecta directamente a un derecho fundamental como es la vivienda. Pasamos a analizar, tanto en este como en el siguiente artículo, los puntos más importantes de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.

Información antes de la contratación (información precontractual)

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario presta especial atención a la información que los bancos van a tener que proporcionar al consumidor, con el fin de que pueda valorar, comparar y tomar una decisión fundada sobre si contratar un préstamo hipotecario, información que tiene que facilitarse con una antelación mínima de 10 días naturales (art. 10).

Además, el banco va a tener que evaluar la “solvencia” del prestatario y sólo podrá conceder el préstamo si se verifica que va a poder afrontar el pago; igualmente, esa solvencia no puede basarse en el valor de la vivienda hipotecada (art. 11).

En definitiva, se pretende acabar con los préstamos de “última hora”, que en ocasiones el prestatario ni siquiera tiene ocasión de leer antes de la firma, “agobiado” porque se cumple el plazo para otorgar la escritura de compraventa. También se pretende evitar la concesión de préstamos en situaciones de “boom inmobiliario”, cuando las viviendas se hallan sobrevaloradas y se conceden únicamente en base al supuesto valor de las mismas.

Respecto a esa información precontractual por escrito que el banco tiene que facilitar 10 días antes de la firma (art. 14) consistirá en:

• La Ficha Europea de Información Normalizada, que tendrá el carácter de Oferta Vinculante para la entidad.
• La Ficha de Advertencias Estandarizadas, en que se informará sobre las cláusulas más relevantes del préstamo y como mínimo de los Índices Oficiales de Referencia utilizados para calcular el tipo de interés, si existe “cláusula suelo”, la posibilidad de vencimiento anticipado por impago y los gastos derivados de ello, la distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y, en su caso, que se trata de una “hipoteca multidivisa”.
• Si es un préstamo a interés variable, tendrá que contener simulaciones de las cuotas en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
• Una copia del proyecto de contrato.
• Advertencia al prestatario de su “obligación” de recibir asesoramiento personalizado y gratuito por el Notario que elija para autorizar la escritura de préstamo.

Se pretende, por tanto, que el consumidor “conozca” las condiciones financieras de su contrato y entienda las obligaciones económicas que contrae con la entidad bancaria. Veremos si las entidades bancarias no se limitan a cumplir estas obligaciones de transparencia de forma meramente “formal” y se preocupan por informar debidamente a sus clientes para que comprendan cabalmente el préstamo que están contratando.

El notario como garante de la información que el banco tiene que proporcionar al prestatario

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (art. 15) impone una serie de obligaciones al Notario que va a autorizar la escritura de préstamo, que tiene que comprobar no sólo que el banco ha cumplido con su deber de información precontractual, sino también asesorar al consumidor sobre las cláusulas financieras del préstamo hipotecario (“de manera individualizada y con referencia expresa a cada una”). Además, tendrá que realizarle un test para comprobar que se le ha entregado la documentación y ha recibido la información, todo lo cual ha de realizarse, como muy tarde, el día antes de la firma de la escritura.

Si el Notario verifica que el banco no ha cumplido su obligación de información (verbal y escrita) o el consumidor no comparece para que le asesore personalmente, no puede autorizar la escritura de préstamo hipotecario.

Gastos hipotecarios

Se aclara, para intentar poner coto a la abundante litigiosidad generada a este respecto, a quién corresponde abonar los gastos que se derivan del otorgamiento de un préstamo hipotecario. En concreto, el prestatario tendrá que pagar la tasación del inmueble y el banco los gastos de Registro, el Arancel Notarial de la escritura y la Gestoría. En cuanto a las copias de la escritura, las pagará quien las solicite. Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se abonará “según lo establecido en la normativa tributaria”.

Dos comentarios al respecto: aunque la mayor parte de los gastos hipotecarios, que hasta ahora abonaban los prestatarios, se atribuyen al banco acabarán, de una forma u otra, repercutiéndose al consumidor, bien mediante una subida del interés (fijo o variable) del préstamo, bien a través de una comisión de apertura que será generalizada, a la que se da carta blanca tras la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019.

Por otro lado, la propia redacción de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que no atribuye al banco el pago del impuesto, sino que dice se abonará según lo que establezca la normativa tributaria, permite prever que es muy posible una nueva reforma del Reglamento de dicho Impuesto que vuelva a atribuir su pago al prestatario consumidor.

Comisión de apertura

El artículo 14 dispone que los bancos sólo pueden cobrar comisiones por servicios solicitados o, al menos, aceptados por el consumidor y “siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos que puedan acreditarse”.

Se pretende, de esta forma, acabar con las comisiones que se devengaban de forma automática y que no correspondían a servicio ni gestión alguna del banco, como la comisión por reclamación de posiciones deudoras, que se generaba por el mero impago de un recibo y que viene siendo declarada abusiva de forma generalizada por los órganos judiciales.

A continuación, no obstante, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario legitima la comisión de apertura, cuya nulidad por abusiva se ha solicitado en numerosos procedimientos judiciales. De esta comisión se dice que “se devengará de una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestatario ocasionada por la concesión del préstamo”. Además, en las “hipotecas multidivisa” esa comisión de apertura tendrá que incluir la comisión por cambio de moneda.

A nuestro juicio, al margen de esta nueva regulación, el cobro de comisiones de apertura por las entidades bancarias es claramente abusivo ya que no se corresponde con ningún servicio prestado de forma efectiva: el estudio de la solvencia, la tramitación del préstamo o la entrega del dinero son actividades inherentes al propio negocio bancario. Además, por regla general estas comisiones son impuestas por el banco al prestatario como requisito “sine qua non” para la concesión del préstamo. No obstante, tras la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de enero de 2019, habrá que esperar a que algún órgano judicial plantee cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que resuelva sobre la abusividad de esta comisión.

Estad atentos/as a nuestro próximo artículo, donde continuaremos tratando las principales novedades que trae consigo la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.

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