Últimas novedades sobre la devolución de los gastos hipotecarios

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Los consumidores más atrevidos ya han interpuesto las primeras demandas contra las entidades bancarias a fin de conseguir la devolución de los gastos hipotecarios, esto es, los gastos que abonaron para la tramitación, formalización e inscripción de su préstamo hipotecario. La pelota se encuentra ahora en el tejado de los Juzgados de Primera Instancia: les toca pronunciarse sobre si procede, o no, la devolución de los “gastos hipotecarios”.

La realidad es que no lo están teniendo nada fácil para conseguir la devolución de los gastos hipotecarios, sobre todo teniendo en cuenta que, desde la creación de los llamados “juzgados especializados”, es en éstos en quienes recaen no sólo las demandas de gastos hipotecarios sino también las de cláusulas suelo, multidivisas, IRPH… Estos juzgados ven crecer día a día las pilas de expedientes en sus pasillos y, en esta tesitura, comienzan a llegarnos las primeras sentencias, con cuentagotas.

¿Qué criterios tienen los juzgados sobre la devolución de los gastos hipotecarios?

Como era de esperar, tal y como ya ocurrió con las cláusulas suelo, las participaciones preferentes y las acciones de Bankia, nos encontramos con las primeras resoluciones judiciales que nos ofrecen una disparidad de criterios sobre la devolución de los gastos hipotecarios.

Para nuestra tranquilidad parece que los juzgados comienzan a despejar algunas dudas y que, en su mayoría, tienen unas premisas claras que enumeramos a continuación:

  • La acción es imprescriptible ya que la acción restitutoria (la reclamación de las cantidades pagadas por gastos hipotecarios) es accesoria de la acción de nulidad y, por tanto, no existe plazo para reclamar.
  • También cabe reclamar los gastos en aquellas ocasiones en las que el consumidor haya solicitado una novación a la entidad o bien se haya subrogado en un préstamo hipotecario precedente (subrogación en el préstamo del promotor en compraventa de obra nueva).
  • Se obliga a las entidades a devolver los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, lo que supone un triunfo por cuanto se va imponiendo, cada vez con más fuerza, la necesidad de que las entidades supriman la repercusión de estos gastos al consumidor para la contratación de nuevas hipotecas.

Pero, ¿qué ocurre con los tributos que gravan la constitución de la hipoteca?

Pero el “talón de Aquiles” de la devolución de los gastos hipotecarios se encuentra, precisamente, en los tributos que gravan la constitución de la hipoteca (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que suponen el mayor desembolso para el consumidor. En relación a quién corresponde abonar este tributo nos estamos encontrado disparidad de criterios sin que, a día de hoy, se perfile nada claro en el horizonte judicial. Para simplificar, existen básicamente dos corrientes:

  1. Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales que acogen el argumento contenido en la Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal supremo de 23 de diciembre de 2015, considerando que el obligado tributario es el banco en aplicación del artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  2. Otros órganos judiciales que entienden que el sujeto pasivo del impuesto es el deudor hipotecario, en función de lo estipulado en el artículo 68 del Reglamento del Impuesto, tal y como argumenta la Sala Tercera del Tribunal Supremo de lo Contencioso Administrativo.

Últimas resoluciones dictadas por los Juzgados especializados sobre los Gastos Hipotecarios

Recientemente, el Juzgado 101 Bis de Madrid, juzgado de los “especializados” y “abarrotados”, ha dictado una resolución pro consumidor casi en su totalidad. Decimos “casi” porque estima todas las pretensiones del consumidor excepto una: declara nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, la cláusula de interés de demora y la cláusula que obliga al prestatario a hacerse cargo de los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad.

Respecto de esta última cláusula, el Juzgado entiende que el prestatario únicamente está interesado en la obtención del préstamo y no en la constitución de una garantía real hipotecaria, siendo la entidad bancaria (en este caso Bankia) la interesada en ello: así obtiene un título ejecutivo para acudir a un procedimiento especial (la ejecución hipotecaria) y un crédito preferente en caso de que los prestatarios se declaren en concurso de acreedores (el crédito garantizado con hipoteca ostenta un privilegio especial para su cobro al ser ejecutivo).

No obstante, la sentencia considera que no procede la devolución al consumidor de los tributos porque estima que el sujeto pasivo del impuesto es el deudor hipotecario, considerando que se trata de una obligación tributaria con base legal prevista tanto en la Ley del Impuesto como en el Reglamento que la desarrolla, citando la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo.

Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia Número 7 de Córdoba, en sentencia dictada contra Caixabank, acuerda la nulidad por abusiva de la cláusula relativa a los gastos de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, obligando al banco a la devolución al consumidor de los gastos de Notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esta sentencia, en base al principio de seguridad jurídica, sigue la doctrina de la Audiencia Provincial de Córdoba y jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo y, por ello, considera a la entidad bancaria sujeto pasivo y obligado al pago del impuesto.

Resumiendo sobre la devolución de los gastos hipotecarios…

En definitiva, en nuestro panorama judicial aún no se ha perfilado con claridad qué va a suceder respecto a la devolución del importe abonado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a los consumidores titulares de un préstamo hipotecario. Por ello, te recomendamos que contactes con nosotros  en el formulario de abajo para que estudiemos tu caso sin compromiso: te asesoraremos y ayudaremos a valorar la conveniencia o no de iniciar en este momento un procedimiento judicial a fin de reclamar la devolución de los gastos hipotecarios. También puedes saber más sobre los gastos hipotecarios en esta página.

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