Consejos sobre cómo evitar una ejecución hipotecaria

Sin duda, uno de los momentos más difíciles y angustiosos en la vida de cualquier persona es cuando no puede seguir pagando su hipoteca, algo que fue muy habitual durante la anterior crisis y que vuelve a suceder con la estratosférica subida del valor del Euribor, que se halla en cotas no vistas desde hace largos años (aunque este pasado mes de diciembre parece haber dado un respiro a los hipotecados). Si tienes problemas para afrontar tus cuotas no todo está perdido. Vamos a darte diferentes consejos sobre cómo evitar una ejecución hipotecaria y así puedas “defenderte” frente a tu banco y reclamar tus derechos.

 

1. Acogerse al código de buenas prácticas bancarias de 2012

Desde el año 2012 se halla en vigor el Código de Buenas Prácticas Bancarias para deudores hipotecarios sin recursos, al que se hallan adheridas prácticamente todas las entidades bancarias de este país y cuyas medidas, si cumples los requisitos económicos, son obligatorias para el banco.

En ese CBP se establecen diferentes medidas:

  • La primera de ellas, la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, que pretende dar “un respiro” al deudor hipotecario para que pueda volver a afrontar los pagos. Esta primera fase consiste en una carencia en el pago de capital y una reducción del tipo de interés durante cinco años (Euribor menos 0,10), así como ampliación del plazo de amortización hasta 40 años.
  • Si esta “reestructuración” no fuera suficiente, lo siguiente es una quita (reducción de la deuda), aunque esta medida no es obligatoria para la entidad bancaria.
  • El último paso, de no resultar viables las dos medidas anteriores, sería la dación en pago, esto es, la entrega de la vivienda al banco para la cancelación total de la deuda hipotecario. En este caso, se puede solicitar al banco lo que se conoce como “alquiler social”.

Los deudores que pueden acogerse a este CBP tienen que encontrarse en lo que se denomina “umbral de exclusión”, esto es, cumplir unos requisitos económicos, en general, que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual en 14 pagas, (25.200 euros en el 2023); lo que hay que acreditar con diversa documentación que tendremos que aportar al banco. Además que, la vivienda hipotecada tiene que ser la vivienda habitual.

A continuación, te dejamos el LINK al que puedes acceder para ampliar esta información, consultar los requisitos económicos que tendrías que cumplir y documentación a aportar y así conocer cómo evitar una ejecución hipotecaria.

 

2. Acogerse al código de buenas prácticas 2022

Es posible que, aunque no puedas afrontar las cuotas de tu préstamo hipotecario (máxime ahora en que, si tienes un tipo de interés variable, en la última revisión se habrán incrementado considerablemente como consecuencia de la subida del Euribor), no puedas acogerte al anterior CBP ya que el límite de ingresos que establece es muy bajo.

Otra de las opciones para intentar evitar incurrir en el impago de las cuotas de amortización es acogerse al Código de Buenas Prácticas que se aprobó en noviembre de 2022 para intentar paliar la situación de tantos deudores afectados por esa exponencial subida del Euribor y el consiguiente incremento de sus cuotas.

En este caso, los límites económicos son algo más elevados que en el anterior: pueden acogerse los deudores hipotecarios con ingresos inferiores a 4 veces el IPREM en 14 pagas (33.600 euros en 2023).

En el caso de que cumplas con los requisitos económicos puedes optar por las siguientes medidas:

  1. Ampliar el plazo de amortización 7 años más, pero con el límite máximo de 40 años en total para que la cuota baje al importe que se pagaba el 1 de junio de 2022.
  2. Convertir tu hipoteca de tipo de interés variable (Euribor más diferencial) en una de tipo de interés fijo, si bien ese tipo de interés será el que determine el banco (es decir, no están obligados a ofrecerte un tipo fijo inferior a X).

En este LINK puedes consultar, de forma más amplia, toda esta información.

 

3. Otra vía para evitar una ejecución hipotecaria: Subrogar tu hipoteca a otro banco

Si no cumples los requisitos económicos de los anteriores Códigos de Buenas Prácticas para evitar una ejecución hipotecaria o bien, aunque cumples los requisitos del segundo ninguna de las dos medidas anteriores soluciona tu problema (porque tu hipoteca ya es a 40 años o bien el tipo fijo que te ofrece tu banco es muy elevado) puedes intentar encontrar otra entidad bancaria que mejore las condiciones financieras de tu préstamo hipotecario y subrogarlo a esa nueva entidad.

Si la nueva entidad bancaria te ofreciera mejores condiciones (por ejemplo, un diferencial más bajo, un tipo fijo que te parezca adecuado) tiene que emitir una Oferta Vinculante en que consten las condiciones financieras del nuevo préstamo y también un documento con los gastos de la subrogación.

Si aceptas esa oferta el nuevo banco se lo comunicará al anterior, que no podrá negarse a la subrogación, si bien sí puede hacerte una “contraoferta” mejorando las condiciones de tu préstamo (novación modificativa). En este caso, el deudor es quien elige con qué banco se queda.

En el primero de los casos, es decir, si decides subrogar tu préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, tendrás que firmar una escritura de subrogación de préstamo hipotecario. Si decides quedarte con el banco con el que ya tenías el préstamo hipotecario, también tendrás que firmar una escritura que recoja las nuevas condiciones financieras.

 

4. Negociar con tu banco una «modificación» del tipo de interés

Es posible que tu propio banco se avenga a razones y acceda a modificar tu préstamo hipotecario, rebajando el tipo de interés (podría hacerse bajando el diferencial que se suma al Euribor para el cálculo del tipo variable), modificando el tipo de interés variable por uno fijo, ampliando el plazo de amortización o bien estableciendo un período de carencia en el abono de capital (sólo se pagarían intereses). Es lo que se conoce como “novación modificativa”.

En este caso, como en el anterior, si se modifica el tipo de interés o amplía el plazo de amortización, el banco te indicará que es necesario firmar una escritura de novación modificativa con la modificación de tales condiciones. Si únicamente se establece un período de carencia, generalmente suele hacerse mediante un documento privado que firman ambas partes.

Si ninguna de las alternativas anteriores soluciona tu situación y te ves abocado a dejar de pagar las cuotas de tu hipoteca, has de tener en cuenta que para que el banco pueda vencer anticipadamente tu préstamo (reclamarte el total de la deuda, no sólo las cuotas impagadas) tiene que cumplir unos requisitos:

  • Las cuotas impagadas tienen que superar el 3% del capital del préstamo si el impago tiene lugar en la primera mitad de la duración del préstamo (se entiende cumplido el requisito si hay 12 cuotas mensuales impagadas) o 7% del capital si nos hallamos en la segunda mitad (15 cuotas mensuales).
  • El banco tiene que requerirte para el pago de las cuotas advirtiéndote que, de no abonarlas en el plazo de un mes, te reclamará el total adeudado.

No obstante, en este caso, tampoco todo estaría perdido… En el próximo post vamos a ofrecer diferentes consejos para defenderse ante una ejecución hipotecaria.

En cualquier caso, es muy importante que si tienes problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca y no sabes si podrías optar por alguna de las alternativas que hemos explicado, o bien has recibido un burofax de tu banco comunicándote el vencimiento anticipado o te han notificado una demanda de ejecución hipotecaria, contactes con un abogado especialista en esta materia que pueda asesorarte y defenderte y así evitar una ejecución hipotecaria.

Si estás en esta situación no dudes en llamarnos o escribirnos, te ayudaremos y acompañaremos para ayudarte a encontrar la mejor solución.

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